Como comprar um imóvel em Miami?

 

16841 Pierre Cir, Delray Beach FL 33446

Boletim informativo de perguntas frenquentes referentes ao processo para adquir um imóvel nos EUA. Tire suas dúvidas sobre financiamento, obrigações, rendimentos e mais.

 

Qualquer pessoa pode comprar uma propiedade nos EUA?

Sim, Não há nenhum impedimento legal para adquirir um imóvel nos EUA. Qualquer pessoa com visto de Turismo (B1/B2) pode comprar um imóvel, além disso, não é necessãrio nenhum tipo especial de visto para comprar uma propriedade.

 

Procure ajuda profissional- Corretor de imóveis (Realtor).

Este deve ser o primeiro passo, não tente fazer o processo sozinho, pois você acabará não fazendo o melhor negócio.

 

Quem paga a comissão do corretor de imóveis na Flórida?

A comissão é paga pelo dono do imóvel em caso de aluguel ou venda.  Imóveis na planta ou revenda, a comissão também é paga pelo representante da venda (construtora, ou vendedor).

 

Posso trabalhar com vários corretores de imóveis?

Apesar de comum no Brasil, esta é uma prática mal vista nos Estados Unidos. Todos os imóveis disponiveis no mercado diferente do Brasil, estão em um banco de dados chamado Multiple Listing Service (MLS) onde todos os corretores licensiados possuem acesso, e são raros os imóveis que não estão nesse banco de dados, permitindo que

todas as propostas sejam analizadas.  O mercado imobiliário aqui é um mercado aberto, ou seja, todos os corretores licenciados pela Florida possuem o mesmo acesso, todos utilizam um mesmo sistema, então o que diferencia um corretor do outro é o atendimento e a experiência de cada um . Os nossos corretores são treinados para prestar o melhor serviço respeitando as expectativas de cada cliente.

 

Quais os principais motivos que levam brasileiros a investir em imóveis na Flórida?

São muitos os fatores, dos quais destacamos os seguintes:

–      Os Brasileiros gostam muito da Flórida, principalmente Miami e Orlando. A beleza das cidades, organização,  clima semelhante ao Brasil, atrações turísticas, etc.

–      Preços de imóveis estão muito atrativos;

–      Possibilidade de financiamento imobiliário com juros baixos;

–      Alta de preços nos imóveis brasileiros;

–      Economia estável;

–      Dolar ser uma moeda forte e valorizada.

–      Para esta finalidade não há LIMITE para remessa/compra de dólares pelo Governo Brasileiro;

 

Quais são suas finalidades ao comprar um imóvel em Miami?

Além dos motivos citados a cima, há três motivos pelos quais uma pessoa procura comprar um imóvel nos EUA. São eles: investimento, residência e casa de férias. Essa definição é muito importante, pois há determinandas regiões específicas para cada tipo de aquisição, os nossos corretores enviarão as melhores opções do mercado segundo as suas especificações. Uma vez identificado o imóvel, o comprador deve fazer uma oferta formal, que necessariamente é feita através de um contrato escrito de compra e venda.

 

Preciso ter uma conta bancária na Flórida para comprar imóveis em Miami?

Isso ajudará muito, pois remessas entre contas de mesma titularidade dispensam traduções e outras burocracias no Brasil. Neste caso, os bancos brasileiros apenas pedirão a comprovação de origem do dinheiro. Se a opção for comprar um imóvel com financiamento, os bancos exigem uma conta bancária nos Estados Unidos.

 

Quais documentos preciso providenciar para abrir uma conta bancaria em Miami?

O processo geralmente e muito simples mas pode variar de acordo com cada banco. Geralmente os documentos necessários são:

– Comprovante de residencia (pode ser em seu país natal)

– Passaporte

– Visto válido no EUA

 

O Banco cobrará tarifa de manutenção da conta bancária?

Cada banco tem sua política tarifaria. Alguns bancos não cobram nenhuma tarifa se a conta bancaria tiver saldo mínimo. Tudo dependerá do banco que escolher.

 

Como faço para comprar dólares e enviar para os Estados Unidos?

Para compra de propriedades, o Banco Central do Brasil permite que você compre dólares pelo câmbio oficial mais IOF. Basta ir a seu banco de relacionamento, onde o dinheiro está depositado, e negociar a compra de dólares com a Mesa de Câmbio do próprio banco – alguns gerentes de relacionamento fazem isso para você. Para esta finalidade NÃO há limite para compra/remessa de dólares. Banco do Brasil, Itaú, Bradesco, HSBC, Santander, Citibank e outros bancos fazem isso com frequência. Se você precisar de assessoria, ainda poderá contar com nossa equipe de especialistas. Trabalhamos com uma empresa parceira, que irá te auxiliar do começo ao fim do processo.

 

Um brasileiro pode comprar imóveis financiado?

Sim. Hoje há bancos que financiam até 70% do imóvel para casas, e 65%  para apartamentos.

 

Qual a diferença entre a compra de um imóvel com financiamento ou à vista?

FINANCIAMENTO:

– Juros baixo (entre 5-6% a.a.).

– Facilidade de aprovação de crédito para estrangeiros.

– Valor financiado deve ser de no mínimo US$ 200,000.

– Banco deve avaliar e aprovar a compra.

– Exige presença do comprador nos EUA.

– Conclusão do negócio em médio prazo (entre 45-60 dias).

– Muitos casos demandam um corretor de financiamento na preparação/aprovação dos documentos (custo médio adicional de 1-2% do valor financiado).

À VISTA:

– Investimento lastreado em dólar numa perspectiva de desvalorização do real.

– Conclusão de negócios em curto prazo: 15-30 dias.

– Maior poder de negociação em oportunidades.

– Não há custos adicionais (impostos e taxas do banco) na escrituração do imóvel.

– Compra pode ser feita do Brasil.

– Necessidade de disponibilidade total de recursos.

 

Qual a documentação necessária para financiar um imóvel na Florida?

– Cópia da página do Passaporte que tem a foto e Visto de entrada;

– Cópia de outro documento de identidade com foto;

-Comprovante de Residência;

-Cartão de visitas , se tiver website da empresa;

– Carta do empregador, comprovando vínculo de 2 anos ou mais;

– CNPJ para pessoas jurídicas;

– 2 cartas de referência bancária;

– Declaração de imposto de renda pessoa física (ou declaração do contador);

– 2 holerites ou declaração do contador;

– Extrato bancário dos últimos 3 meses.

 

Os documentos para financiamento de imóveis em Miami devem ser em Inglês?

Sim. Os documentos devem ser traduzidos para o Inglês. Alguns bancos terão equipes que falam português e poderão ajudá-lo com a preparação de documentos. Nós indicamos profissionais brasileiros que podem auxiliar no processo em português.

 

Qual a porcentagem de entrada para comprar um imóvel financiado?

A compra de um imóvel pode ser feito à vista ou financiado por um banco americano mediante a uma entrada que pode variar entre 30% a 50% ( tudo dependerá do Banco que oferecerá o financiamento e do tipo de imóvel).

 

Posso financiar imóveis de qualquer valor?

Não. Hoje o valor mínimo do financiamento de casas em Miami Flórida deve ser de US$ 200,000.00. Ou seja, o valor mínimo da propriedade comprada financiada deve ser de US$ 308,000 já que o valor máximo a ser financiado é de 65% do valor do imóvel. E pode chegar até $5 milhoes dependendo da propriedade e qualificação do cliente.  Com a entrada de novos bancos nesse mercado, essa regra pode ser flexibilizada.

 

Quais as taxas de juros para financiamento de imóveis em Miami?

Basicamente, há 3 tipos de financiamento em Miami:

– 30 anos fixo: Parcelas fixas por 30 anos. Juros médio de 6.5%;

– 15 anos fixo: Parcelas fixas por 15 anos. Juros médio de 5.75%;

– 30 anos / 5 ARM. Parcelas fixas nos 5 primeiros anos. Juros médio de 5%. Reajustadas anualmente a partir do 6º ano, conforme variação da taxa básica de juros. Para proteção das partes, o contrato estabelece um piso (3.5%) e um teto (9.5%) para a variação. Os valores efetivos são definidos pelo seu banco na data de assinatura do contrato de hipoteca.

 

Qual o sistema de amortização para financiamento de imóveis em Miami?

A grande maioria dos bancos adota o Sistema de Parcela Constante (PRICE). Neste sistema a parcela é fixa durante todo o período do financiamento. Como o IPTU e o seguro do imóvel estarão incluídos na prestação, estes dois itens podem provocar pequenas variações da parcela.

 

Posso quitar o financiamento a qualquer momento?

Sim. A maioria dos bancos que financiam para estrangeiros permitem a quitação da dívida a qualquer momento, sem penalidade, mas essa e uma questão a ser discutida antes de finalizar o processo com um banco.

 

Quais os impostos e taxas que pago sobre o imóvel em Miami, Flórida?

IPTU (aproximadamente 1,8% do valor da propriedade);

Ganho de capital (15% sobre o lucro imobiliário no ato da venda);

Vários condomínios da Flórida ainda cobram CDD – Community Development District por tempo determinado ou indeterminado. Este Imposto equivale à taxa de contribuição de melhoria no Brasil.

 

Qualquer propriedade pode ser alugada por temporada em Miami?

Não. Alguns condomínios restringem os donos a alugarem por apenas determinadas vezes ao ano. Mínimo de 6 meses ou mínimo de 3 meses é bem comum, especialmente na região de Miami Beach e Miami.

 

Quanto posso esperar do meu imóvel do rendimento com o aluguel ?

Essa é uma resposta muito difícil porque os números podem variar drasticamente de um imóvel para outro. Alguns empreendimentos ja possuem as estastisticas de quanto o investimento renderá ao ano. Tudo dependerá da escolha do imóvel. Nossos corretores especializados, irão auxilia-lo na procura do melhor investimento respeitando suas expectativas e necessidades.

 

Quais despesas mensais e anuais terei com meu imóvel em Miami?

Algumas despesas não se aplicam para apartamentos, apenas para casas*

IPTU – Property Tax – No máximo 1.8% do valor do imóvel, pago em 31/março do ano seguinte à competência. Pagamento pode ser antecipado em até 4 meses, com 1% de desconto ao mês.

Taxa de condomínio:

  • Comdomínios Simples: entre $250.00 e $500.00 / mês
  • Comunidominios Estilo Resort (Completa Estrutura de Lazer): Entre $500.00 e $2,000.00 / mês, depende do nível de serviço prestado e tamanho do imóvel. A maioria já inclui TV a cabo, Internet e segurança.

TV a cabo, internet e telefone:

Combo: Estima-se em $200.00 / mês. Para adicionar telefone e internet. Custo entre $30.00 e $60.00. * (as vezes está incluso no condominio)

Àgua: Entre $30 e $80 (depende se a irrigação é da casa ou do condomínio).  Geralmente já incluído em condomínios.

Energia elétrica: Entre $50 e $300. Casas mais novas são mais eficientes. ( tudo depende do tamanho do imóvel , uso do Ar condicionado, geralmente a conta vem baixo no inverno)

Controle de pragas: Entre $15.00 e $20.00 por mês. Protege contra insetos típicos da Flórida.

Limpeza de piscina: Entre $60.00 e $150.00 em função do tamanho da piscina. Algumas vezes está incluída na taxa de administração. (não se aplica para apartamentos, apenas para casas*)

Jardinagem: Normalmente incluído na taxa de condomínio. Quando não, custo entre $80.00 e $100.00. (não se aplica para apartamentos, apenas para casas*)

Sistema de alarme e automação residencial: Entre $50.00 e $100.00, depende do nível de serviço (não se aplica para apartamentos, apenas para casas*).

 

Existe Garantia de Rendimento meu imóvel em Miami?

Em geral, nenhum administrador garante o desempenho financeiro de uma propriedade, pois ninguém pode administrar variáveis políticas, econômicas ou climáticas globais.

 

Quem é responsável pelo pagamento de IPTU e Taxa de Condomínio de um imóvel alugado?

Em locações residenciais, o proprietário é sempre responsável pelo IPTU, Taxa de Condomínio e manutenção do imóvel – isto é, cabe ao proprietário reparar Ar-condicionado, aquecedor de água, hidráulica, elétrica e tudo que for essencial à habitação do imóvel. Por isso, o proprietário deve projetar essas despesas e incorporá-las ao valor nominal do aluguel.

Em locações comerciais pode ser adotada a modalidade de Aluguel Líquido, onde transfere-se ao locatário as responsabilidades acima.

 

Qual a vantagem de comprar imóvel em Miami em nome de empresa?

Muitos estrangeiros preferem comprar imóveis em Miami em nome de empresas familiares. Isto torna mais simples a transferência de quotas entre os sócios/proprietários e pode evitar/reduzir a tributação do Imposto Causa-Mortis. Além disso muitas pessoas optam por comprar imóveis em nome de empresa para manter a confidencialidade e segurança, pois aqui na Florida endereços e nomes de donos são registros públicos e qualquer um pode ter acesso.

 

Quanto pago de Imposto Causa-Mortis?

O estado da Flórida não cobra imposto de transmissão quando ocorre a morte de um ou mais proprietários, mas isso pode ocorrer no âmbito federal. Cada proprietário internacional conta com isenção de US$ 60,000, a partir dai o imposto varia entre 18% e 40% . Esta é uma matéria complexa e cheia de exceções, por isso, você deve consultar um contador ou advogado tributarista para ter mais detalhes. Nós da Everything Miami reality trabalhamos em parceira com esses profissionais e podemos coloca-lo em contato.

 

Um mesmo imóvel pode ter vários donos?

Sim. Podem ser parentes ou não. Não há limite de proprietários em uma escritura. Em caso de imóvel financiado, a renda de todos será somada para efeito de aprovação do financiamento.

 

Como será a aprovação de financiamento de imóveis em Miami para idosos?

Desde 1974, um decreto Federal (ECOA) proíbe a discriminação na concessão de crédito com base em raça, cor, religião, origem, sexo, estado civil ou idade. Portanto, os idosos e outras classes terão as mesmas oportunidades que os demais para comprar imóveis em Miami.

 

O financiamento será quitado em caso de morte do mutuário?

Não. Diferente do Brasil, o banco não o obrigará a contratar um seguro de vida para quitar o financiamento. Mas nada impede que você o faça por conta própria.

 

Posso financiar um imóvel em nome de minha empresa ?

Normalmente não. Bancos que financiam estrangeiros exigem que a o financiamento seja em nome da pessoa física. Se sua empresa tiver histórico de crédito nos Estados Unidos, ela passa a ser elegível a financiamentos. Porém o financiamento pode ser feito na pessoa física e a titularidade do imóvel pode ser feita em pessoa jurídica.

 

Qual Imposto pago na venda de meu imóvel ?

Você paga apenas 15% sobre ganho de capital, ou seja, sobre o lucro auferido. Se o estrangeiro não reside nos EUA, a Receita Federal Americana reterá 15% do valor da venda até que o estrangeiro comprove o pagamento de impostos devidos. Normalmente, em 90 dias, este montante é liberado para o vendedor.

 

Quais os custos para abrir uma empresa na Flórida?

Em média, contadores ou advogados cobram cerca de US$ 1,000,00 para abrir uma empresa Ltda (LLC).

 

Posso abrir uma empresa sem ajuda de um contador ou advogado?

Em tese, sim. Todavia, será exigido um EIN Number (CNPJ) para a maioria das empresas formadas. Se os sócios não tem Social Security Number eles necessitam de uma terceira parte (advogado ou contador) autorizada a requerer o cadastro.

 

Quais os Custos anuais de uma empresa de investimentos?

A maioria das Companhias de Responsabilidade Limitada (LLCs) tem apenas duas obrigações anuais: Entregar a Declaração de Imposto de Renda Pessoa Jurídica (entre Janeiro e Abril e custa em média US$ 250,00) e renovar o Annual Report junto ao Estado da Flórida (entre Janeiro e Maio e custa US$ 125,00).

 

Quem pode ser sócio na empresa americana?

Podem ser sócios de uma empresa na Flórida as Pessoas Físicas ou Pessoas Jurídicas estrangeiras, além claro dos cidadãos e empresas americanas.

 

Devo declarar ativos que possuo nos EUA para a Receita Federal do Brasil?

Acreditamos que a lei brasileira obrigue a declaração de bens, mas recomendamos que consulte um contador ou advogado brasileiro para certificar-se das reais obrigações e possíveis alternativas.

 

Pagarei Imposto de Renda nos Estados Unidos?

Todo estrangeiro, residente ou não, deverá pagar imposto de renda sobre os rendimentos obtidos em território americano. Para isso deverá obter um Social Security Number ou Individual Tax Identification Number (ITIN), dependendo de seu status imigratório. O Imposto de Renda nos Estados Unidos define alíquotas de 10% a 35% variando com a renda obtida.

 

Pagarei Imposto de Renda no Brasil dos rendimentos obtidos nos EUA?

De acordo com a Receita Federal do Brasil, os rendimentos no exterior devem ser declarados no Brasil. Todavia, como existe um Acordo de Não Bitributação, o imposto pago nos EUA será abatido do imposto devido no Brasil. Mais uma vez, recomendamos que consultem um contador ou advogado brasileiro para obter mais informações.

 

A Receita Federal do Brasil saberá dos rendimentos e ativos que possuo nos EUA?

A Receita Federal só terá conhecimento dos rendimentos e ativos possuídos no exterior quando o contribuinte os declarar. De outra forma, as informações podem ser solicitadas mediante requerimento amparado por processo judicial ou inquérito policial encaminhado à Receita Federal Americana.

 

Se eu comprar um imóvel em Miami, posso morar nos Estados Unidos?

Não. Você continua tendo a permanência definida pelo seu tipo de visto. Em geral, brasileiros, recebem permanência de 6 meses e Europeus de 3 meses. Para residir nos Estados Unidos você deve aplicar para uma das modalidades de imigração.

 

Caso eu deixe de ter um Visto Americano, como farei para vender meu imóvel em Miami?

A venda de uma propriedade pode ser feita mediante assinatura de documentos em Consulados ou Embaixada Americana no Brasil. Basta que os documentos de venda sejam assinados perante um notário público destas repartições. Outra opção é a nomeação de um procurador para representá-lo em qualquer ato pertinente ao imóvel.

 

Devo ir aos Estados Unidos para comprar imóvel em Miami?

Em caso de compras à vista, não é necessária a presença do comprador. Os documentos podem ser assinados na Embaixada ou Consulados Americanos e enviados por Correios. Nas compras financiadas, a maioria dos Bancos, exige a presença do comprador e seu cônjuge.

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Estamos a disposição para esclarecer qualquer dúvida referente a perguntas citadas acima. Entre em contato para mais informações a respeito do processo de compra e venda de imóvel nos EUA.

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